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Agence d'Urbanisme de la Région Nantaise

L’Agence d’urbanisme de la région nantaise (AURAN) produit des analyses, décrypte les tendances et actualise des données pour les collectivités. C’est un outil partenarial d’aide à la décision pour les élus et une ressource pour la compréhension et la mémoire des territoires.

L'accueil des entreprises, une affaire foncièrement stratégique

La multiplication des textes de loi insistant sur la nécessité de planifier, programmer, préserver les sols et leurs usages témoignent de l’importance de la question foncière dans les politiques publiques. Objet de tensions, d’interrogations et de redistribution des compétences en matière de développement économique, le foncier nous apparait comme un objet prioritaire sur lequel il convient de s’arrêter. La mue de notre modèle de foncier économique est d’autant plus attendue que des enjeux de raréfaction du foncier disponible et de requalification du foncier vieillissant se manifestent sur l’ensemble des territoires de Loire-Atlantique. Pourtant, sa prise en compte dans les politiques de développement économique, davantage tourné vers des approches par filières, arrive encore trop souvent en aval de l’élaboration des stratégies d’accueil des entreprises et de développement du tissu économique.

 

L’accueil des entreprises s’impose comme une affaire « foncièrement » stratégique pour plusieurs raisons :

  • L’arrivée suite à la loi NOTRe de nouvelles compétences pour les collectivités concernant le développement et l’entretien des zones d’activités,
  • La mise en place d’objectifs de réduction de la consommation d’espaces nécessitant de renouveler les stratégies foncières et immobilières pour davantage d’optimisation de l’existant,
  • L’évolution de la fiscalité locale avec la mise en place depuis 2010 de la contribution économique territoriale favorable aux activités à forte valeur ajoutée,
  • La concurrence accrue entre les territoires faisant du marketing territorial un axe stratégique afin d’attirer de nouvelles entreprises.

 

Les outils de discussions supra-territoriaux sont-ils suffisants ?  Le SRADDET assurera-t-il cette coordination ? La mise en cohérence des politiques d'aménagement au travers des SCoT et les démarches d'interSCoT permettent-elle le dialogue et l'échange de bonnes pratiques entre territoires en matière de stratégie d'accueil des entreprises ?

 

Devant la nécessité d’une vision partagée d’enjeux communs, l’Auran a formé un groupe de travail (GT) sur le foncier économique à destination de ses adhérents. S’agissant à la fois d’un lieu de consolidation des connaissances sur les leviers à disposition des collectivités et d’un dispositif aussi souple que partagé autour de l’accueil des entreprises, ce groupe de travail thématique a permis d’ouvrir le dialogue entre les acteurs économiques, de partager les expériences et de faire émerger des problématiques communes à traiter collectivement.

 

Mais avant d’aller plus loin dans les résultats de nos réflexions, découvrez quelques repères identifiés par le groupe de travail pour mieux appréhender l’accueil des entreprises et sa dimension foncière.

 

 

 

L’offre d’accueil, un levier majeur pour l’attractivité des territoires

Les liens de corrélation entre les zones d’emplois du territoire départemental s’avèrent étroits, tant sur le marché du travail que sur les mouvements d’établissements. L’attractivité économique vient accentuer la nécessité d’anticiper l’ancrage physique des stratégies économiques. La Loire-Atlantique attire en effet de plus en plus d’entreprises et présente davantage d’arrivées que de départs.

Source : INSEE, SIRENE, 2011-2015

Cette attractivité s’observe principalement à l’égard de l’Île de France, qui représente 30 % des arrivées d’établissements. Les trois quarts des déplacements d’entreprises s’effectuent néanmoins au sein du département, interrogeant directement l’appréhension du parcours résidentiel des entreprises. La métropole nantaise présente davantage de départs que d’arrivées vers le reste de la Loire-Atlantique et le reste des Pays de la Loire.

 

Transferts d’établissements de Nantes Métropole

Source : INSEE, SIRENE, moyenne 2011-2015

En matière de transferts de proximité, on constate un véritable desserrement de la métropole au bénéfice des intercommunalités voisines. La dynamique de transferts d’établissements de la métropole sont favorables aux intercommunalités voisines.

 
Transferts d’établissements de Nantes Métropole avec les intercommunalités voisines

Source : INSEE, SIRENE, moyenne 2011-2015

Ces mouvements d’entreprises témoignent, au-delà des enjeux de concurrence, de la nécessité de partager une même compréhension des dynamiques en cours pour mieux y appuyer le développement économique de la Loire-Atlantique. Elle pose la question d’une stratégie dépassant le seul périmètre de l’intercommunalité. La dynamique des transferts appelle ainsi à une alliance économique des territoires pour l’ancrage des compétences et des activités économiques en Loire-Atlantique.

 
Une déclinaison qualitative et territoriale de l’offre d’accueil

L’offre d’accueil ne se limite pas aux capacités foncières et immobilières proposées aux entreprises. Elle implique de prendre en compte les attentes différenciées des entreprises tant en fonction de leur typologie d’activité, que de leur niveau de maturité et du marché dans lequel elles s’inscrivent afin de leur proposer la qualité d’offre qu’ils recherchent.

 

Parler de foncier économique revient à parler de l’ensemble des lieux d’accueil des entreprises. Outre l’importance d’une offre d’accueil diversifiée, cette dernière se décline donc sur le plan géographique avec la prise en compte :

  • des différents types d’espaces de développement économique, loin de se limiter aux zones d’activités. Ces dernières accueillent prioritairement les activités nécessitant une accessibilité élargie et des conflits d’usage limités. Elles accueillent 40 % des emplois de Loire-Atlantique, 58 % si l’on se concentre sur les emplois privés. Mais le développement économique prend également appui sur les centres-bourgs pour les activités qui s’intègrent facilement en tissu urbain et recherchent la concentration et la mixité telles que le commerce de détail, les services à la personne ou et entreprises et certaines formes d’artisanat productif. Il concerne également l’espace diffus dans lequel on retrouve des activités isolées, des activités agricoles ou des sites historiques.
  • Des stratégies et des capacités d’accueil à une échelle plus large que celle de l’intercommunalité.

 

 
Adéquation, commercialisation et ancrage : Trois angles pour mieux penser le foncier économique

Pour trouver le cap à suivre, trois angles d’approche permettent d’appréhender le foncier économique en Loire-Atlantique : l’adéquation entre l’offre et la demande, la compétitivité des sites d’activités et la place des activités productives dans le tissu urbain.

Comment anticiper la demande et suivre au plus près l’offre pour répondre aux besoins des entreprises ? Comment assurer la commercialisation des zones d’activités dans un contexte de concurrence territoriale ? Quelle place réserver pour l’implantation, voire la réintroduction de l’activité productive dans le tissu urbain ? Ces trois problématiques soulèvent des constats largement partagés pour lesquels certaines conditions préalables restent essentielles.

  • Concernant l’attractivité : de nouvelles tendances viennent impacter les stratégies d’implantations des entreprises ainsi que les organisations de travail. Différentes typologies d’espaces et de besoins sont à prendre en compte pour aboutir à une offre efficiente. Travailler l’adéquation entre l’offre et la demande nécessite enfin une meilleure connaissance partagée des possibilités d’implantation sur le territoire départemental. La condition première réside dans la caractérisation des besoins des entreprises et le partage de la connaissance de l’offre foncière et immobilière. Il convient néanmoins aussi de faire comprendre les impératifs qui incombent aux entreprises et aux collectivités en matière de délais, et d’assurer la lisibilité du fléchage des implantations.
  • Sur le volet de la commercialisation, les coûts d’équipement et d’aménagement s’amortissent par des prix de vente à la hausse. Au-delà du développement du tissu local de chaque territoire, il importe de sortir de la concurrence pour jouer sur les complémentarités. Il semble ainsi nécessaire de travailler en réseaux pour proposer des réponses cohérentes et coordonnées aux entreprises présentant des projets d’implantation. Pour mieux comprendre la recherche de l’équilibre financier des opérations, il s’avère utile de déconstruire les prix de cession pour les expliciter auprès des entreprises. Adopter une approche par les recettes et non par les dépenses peut aussi permettre de parvenir à un prix cohérent entre coût de faisabilité et prestations offertes. Les collectivités devront en revanche renforcer leur connaissance générale sur les champs géologiques et pédologiques pour éviter les mauvaises surprises.
  • Le maintien, voire l’introduction, d’activités productives dans le tissu urbain demande de penser leur place en ville au-delà des traditionnelles activités tertiaires et commerciales, les tissus urbains offrant également aux activités productives les atouts de la mixité fonctionnelles (animation, sécurité, bassin de chalandise…). Maintenir l’activité productive en ville présente un réel intérêt pour le dynamisme et l’animation des villes tout en constituant une part de solution pour l’optimisation des déplacements domicile-travail et la facilitation des recrutements. Il faudra néanmoins expliciter les intérêts à ce maintien, définir les modalités de conciliation entre activités productives et espaces résidentiels et gérer les flux logistiques liés à l’approvisionnement, le stationnement et la livraison.
 
Des pistes partagées pour un foncier économique pertinent et efficient

Dégager à court, moyen et long terme des espaces de développement économique répondant aux besoins variés des entreprises constitue un véritable enjeu pour les collectivités. Il s’agit donc à la fois d’identifier de nouvelles disponibilités foncières (en extension, en création et en optimisation de l’existant) tout en expérimentant de nouvelles formes d’immobilier d’activités dans le tissu urbain comme sur les zones d’activités.

 

Les outils de l’action foncière existent déjà et l’urbanisme n’est qu’un outil, certes majeur, parmi d’autres. L’enjeu réside davantage dans leur consolidation et leur adaptation aux spécificités rencontrées que dans l’invention de nouveaux dispositifs. Pour n’en donner qu’un aperçu, il existe :

  • Des outils opérationnels bénéficiant de l’expertise d’acteurs tels que l’agence foncière de Loire-Atlantique, la SAFER, les SEM d’aménagement et les promoteurs-commercialisateurs pour le montage d’opérations, portage foncier et aménagement de sites d’activités ;
  • Des outils techniques mobilisables selon les besoins pour l’acquisition de foncier (déclaration d’utilité public, droit de préemption urbain, emplacements réservés…), pour l’aménagement (zone d’aménagement concertées, règlement d’aménagement…) ou encore pour maîtriser et encadrer (zone d’aménagement différée, baux de longue durée, document de planification…) ;
  • Des outils d’incitation avec les appels à manifestation d’intérêt (AMI), la désignation de sites d’expérimentation, la proposition d’une offre d’ingénierie à destination des entreprises souhaitant densifier leur implantation, voire la possibilité de décote pour des terrains destinés à l’implantation d’activités productives ;
  • Des outils d’observation et d’études avec l’observatoire du foncier et de l’immobilier d’entreprises (OFIE) et le référentiel parcellaire sur le foncier et l’immobilier (REPFI) de l’Auran, l’observatoire des parcs d’activités de la CCI Nantes Saint-Nazaire, les enquêtes sur les besoins des entreprises réalisées par les chambres consulaires, les indicateurs de consommation d’espaces de la DREAL ou encore l’observatoire nantais de l’immobilier tertiaire et d’activités (Onita) du CINA.

 

Ce que fait l’agence

L’Auran développe un outil d’observation du foncier et de l’immobilier d’entreprises (OFIE) pour appuyer la stratégie métropolitaine d’accueil des entreprises. Cet observatoire permet de disposer d’indicateurs sur les zones d’activités et de faciliter la mise en place de stratégie foncière et d’actions de densification à l’échelle de Nantes Métropole. Outil d’aide à la décision, il prend en compte les aspects urbanistiques et fonctionnels des sites d’activités.

 

Exemple de diagnostic sur l’usage dominant des bâtiments :

 

Le référentiel parcellaire du foncier et de l’immobilier (REPFI) de l’Auran fournit par ailleurs un socle d’analyse pour l’urbanisme réglementaire et de projet. Il permet de construire des indicateurs référents et des méthodologies partagées sur les différentes thématiques en lien avec le foncier (le sol), l’immobilier (le bâti) et les marchés afférents (les transactions).

 

Exemple de méthode pour l’analyse des gisements dans le tissu urbain :

Le cap retenu à l’issue des réflexions du groupe de travail sur le foncier économique sont les suivantes :

  • Intégrer le foncier en amont de l’élaboration des politiques publiques dès les orientations stratégiques,
  • entre territoires et acteurs économiques pour éviter une production de foncier et de locaux sans lien avec la réalité des besoins,
  • Appréhender le foncier comme un flux et non comme un stock,
  • Adopter une approche « cycle de vie » des zones d’activités,
  • les outils existants.

 

Il se traduit en dix préconisations :

  • en termes de connaissance par :
    • la mise en place d’un outil collaboratif et réactif permettant de recenser l’offre et la demande et d’assurer le suivi des marchés fonciers et immobiliers,
    • un travail de veille sur les formes urbaines à vocation économique,
    • une sensibilisation aux usages de l’immobilier d’entreprises de demain,
  • en termes de fonctionnement par :
    • le développement d’une aide à la décision et à l’action pour le maintien de l’activité productive dans le tissu urbain,
    • le développement de la mixité dans les programmes et les bâtiments de centres-bourgs,
    • l’anticipation de la réversibilité des locaux et de l’évolutivité des aménagements dès la conception du projet
  • en termes de coopération par :
    • le maintien d’un lieu d’échange sur l’accueil des entreprises pour permettre à chacun de se positionner,
    • l’accompagnement des entreprises dans le passage d’une culture de la propriété à une culture de l’usage du foncier,
    • l’association des entreprises pour une meilleure compréhension mutuelle et une participation active à la visibilité des actions d’optimisation du foncier économique.

 

Nous remercions tous les participants du groupe de travail et les intervenants pour leur contribution aux échanges :
Agence régionale des Pays de la Loire, AFLA, Alséi, Altarea Cogedim, Batiroc BPL, CCI Nantes St-Nazaire, CEREMA, Chambre des notaires, CINA, CJD, CMA 44, Département de Loire-Atlantique, DDTM, DREAL, Erdre et Gesvres, LAD SELA, La SPI, LOD, Nantes Métropole, Nantes Métropole Aménagement, Pays de Blain, Pôle métropolitain Nantes Saint-Nazaire, Pornic Agglo Pays de Retz, Peterson, Région de Nozay, Sèvre et Loire
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