Aller au contenu principal

Agence d'Urbanisme de la Région Nantaise

L’Agence d’urbanisme de la région nantaise (AURAN) produit des analyses, décrypte les tendances et actualise des données pour les collectivités. C’est un outil partenarial d’aide à la décision pour les élus et une ressource pour la compréhension et la mémoire des territoires.

Pourquoi n’y a-t-il pas assez de logements vacants dans la métropole nantaise ?

Plusieurs motifs peuvent conduire un logement à être vacant. Ceux-ci peuvent être liés à une situation souhaitée et organisée (par exemple, le logement est gardé vacant le temps de faire des travaux et/ou de trouver un nouvel acquéreur) ou une situation davantage subie (le logement est proposé à la vente ou la location mais ne trouve pas de nouvel occupant car il ne correspond pas aux standards du marché, par exemple un bien atypique ou un logement en mauvais état).
S’attaquer à la vacance des logements nécessite donc de connaître les caractéristiques réelles de la vacance sur le territoire.

334 428 c’est le nombre total de logements dans la métropole nantaise (Insee RP 2017), auxquels s’ajoutent plus de 12 000 mises en chantier entre 2018 et 2019. Seulement 5,5% des logements de la métropole sont vacants, soit l’un des taux les plus faible de France (8% au niveau national).

75% des logements locatifs privés sont vacants moins de 30 jours (Oniloca, 1er Trim. 2020). Cette forte proportion illustre l’importance de la vacance de courte durée correspondant aux inévitables délais de relocation. A noter que ceux-ci n’ont d’ailleurs jamais été aussi faibles qu’au cours des derniers trimestres.

4 500 c’est le nombre de logements qui seraient vacants depuis au moins 2 ans dans la métropole nantaise (DGI, fichiers fonciers 2018). Cela représente 1,3% du parc de logements métropolitain et moins d’une année de construction neuve.

2,8% c’est la part du parc privé potentiellement indigne dans la métropole (Anah PPPI – Filocom 2015), soit 8 275 logements. Si tous les logements concernés ne sont pas nécessairement indignes, il s’agit d’un indicateur de fragilité croisant la situation sociale des habitants et la qualité de leurs logements. Celui-ci était en baisse régulière au cours des dernières années.

 
Le taux de vacance de la zone d’emploi de Nantes est parmi les plus faibles de France

Le Grand Ouest en général et la zone d’emploi de Nantes en particulier s’avère être en France l’un des territoires où le niveau de vacance est le plus faible. Avec près de 30 000 logements vacants à l’échelle de la zone d’emploi, dont 18 000 dans la métropole nantaise, le taux de vacance apparait inférieur à la moyenne nationale : 5,5% contre 8% (source : Insee RP 2017). Ce taux illustre ainsi une spécificité locale : la vacance y est une problématique sensiblement moins forte qu’ailleurs.

 

Le taux de vacance ne peut pas être à zéro car il y aura toujours des déménagements

A l’échelle de la métropole nantaise, la vacance de relocation est la principale forme de vacance. En effet, la vacance est souvent un simple état transitoire de courte durée : pour qu’un ménage puisse emménager, il faut que le précédent ait eu le temps de déménager. Entre les deux, le logement est inévitablement vacant, ne serait-ce que pour faire les états des lieux d’entrée et de sortie.

A la lumière de l’observatoire des loyers piloté par l’Auran (Oniloca), il apparait ainsi que 3/4 des logements locatifs vacants le sont moins de 30 jours.



Pour la vacance de plus de 90 jours (3 mois), il s’agit souvent de logements mis en vente par le propriétaire. La pression du marché immobilier nantais fait monter rapidement les prix dans l’ancien. Certains bailleurs préfèrent alors revendre leur logement pour réaliser une plus-value, ce qui vient finalement réduire l’offre locative disponible localement.

En outre, le nombre de jours où un logement locatif reste vacant a atteint depuis plusieurs années des niveaux extrêmement faibles. Au 1er trimestre 2020, la durée moyenne de vacance s’établit à 6 jours par an.
Jamais un si faible niveau n’a été observé dans la métropole.



Tous ces indicateurs illustrent la grande « performance locative » du parc locatif nantais : globalement très peu de vacance avec des temps de relocation extrêmement courts. Ces chiffres peuvent rassurer un propriétaire sur sa capacité à tirer le meilleur revenu locatif possible de son bien. Pour le locataire, en revanche, ces signes témoignent plutôt de la difficulté à trouver ne serait-ce qu’un logement à visiter.

 

La lutte contre les logements vacants : un symbole nécessaire mais pas une solution

Pour neutraliser cette vacance de relocation, utile au fonctionnement du marché immobilier, il faut travailler sur la vacance de plus longue durée. L’Insee ne diffuse pas de telles informations dans le recensement. Il est cependant possible d’analyser ce phénomène en mobilisant les données de la direction générale des impôts (fichiers fonciers).
En 2018, d’après cette source, il y avait moins de 23 000 logements vacants dans la métropole nantaise. Parmi eux, moins de 4 500 seraient vacants depuis plus de 2 ans (soit 1,3% du parc de logements), dont 1 650 depuis plus de 5 ans (0,5%).


La remobilisation de ces logements vacants « hors marché » est nécessaire, mais ne saurait constituer un remède miracle :
-    Cela prendra du temps : La dureté de cette vacance nécessite des ressources et du temps important (procédures, travaux etc.)
-    Cela ne représente pas assez de logements : Le volume de logements concernés est insuffisant pour répondre à l’ampleur de la demande.
Ainsi, la démarche n’est que symbolique et pas efficace : quelle que soit l’ancienneté de la vacance considérée, la mobilisation totale de ces logements ne représenterait même pas une seule année de construction neuve.
 

Tension et faible vacance accroissent les risques d’habitat dégradé

Il est aujourd’hui très facile de trouver un occupant que ce soit pour louer ou pour vendre. C’est pourquoi, dans un contexte de faible vacance, il s’agit de rester aussi très vigilant sur la qualité des logements occupés : quand il n’y a pas assez de logements disponibles et que tout se loue facilement, cela bénéficie à tous les logements, y compris les plus médiocres. Si les professionnels nous déclarent ne plus avoir de logements de mauvaise qualité en gestion, le constat est moins facile à établir pour le parc géré directement par les propriétaires.


D’après les dernières données disponibles (DGI Filocom 2015), le taux de parc privé potentiellement indigne était relativement faible dans la métropole nantaise (2,8% des résidences principales). L’essentiel des logements concernés étaient situés sur la ville de Nantes. Si la qualité du patrimoine bâti semble globalement meilleure à Nantes que dans d’autres villes (telle que Marseille par exemple), le nombre de logements dégradés pourrait croitre dans les années à venir.



Au-delà de la seule qualité des logements inoccupés, il est nécessaire de penser à l’entretien et au confort réel des logements occupés sous peine de voir ressurgir des problématiques d’habitat dégradé.  Si la mobilité résidentielle des ménages est un moteur puissant de réhabilitation du parc immobilier (de nombreux logements anciens acquis chaque année bénéficient avec leur nouveau propriétaire de travaux de remise en état), un marché tendu dont les prix se renchérissent rapidement, comme observé à Nantes, constitue aussi un terreau fertile à la dégradation des conditions d’occupation des logements dont les formes les plus connues et les plus sévères profitent aux « marchands de sommeil ».
La vacance de logements étant déjà très faible, seule la relance d’un volume significatif de construction neuve peut permettre de résoudre structurellement le déséquilibre entre l’offre et la demande en logements dans la métropole nantaise.

  • 334 428

    C’est le nombre total de logements dans la métropole nantaise

  • 75 %

    Des logements locatifs privés sont vacants moins de 30 jours

  • 4 500

    C’est le nombre de logements qui seraient vacants depuis au moins 2 ans dans la métropole nantaise

  • 2,8 %

    Cest la part du parc privé potentiellement indigne dans la métropole

Partagez