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Agence d'Urbanisme de la Région Nantaise

L’Agence d’urbanisme de la région nantaise (AURAN) produit des analyses, décrypte les tendances et actualise des données pour les collectivités. C’est un outil partenarial d’aide à la décision pour les élus et une ressource pour la compréhension et la mémoire des territoires.

Léger repli du marché de l’immobilier de bureau en 2017 dans la métropole nantaise

2017 conforte le niveau du marché de bureau, après une hausse importante du niveau de transaction l’année précédente

En 2017, l’immobilier de bureaux dans la métropole nantaise franchit à nouveau le seuil des 100 000 m2 placés, en étant toutefois un léger repli par rapport à 2016. Il s’agit néanmoins d’un bon niveau de transaction, au-dessus de la moyenne des 5 dernières années (98 570 m2). Dans un contexte national dynamique, le marché nantais se positionne ainsi à la 6ème place en France, derrière Paris, Lyon, Lille, Bordeaux et Toulouse. En 2017, Bordeaux effectue une performance (164 000 m2), liée à un grand nombre de transactions de plus de 1 000 m2.

A Nantes, 284 transactions ont été recensées, soit 41 de plus qu’en 2016. L’année 2017 est cependant marquée par un recul des transactions significatives (seulement 3 de plus de 2 500 m2). Les transactions de moins de 200 m2 sont nombreuses mais ne représentent qu’un faible volume transacté.

Près de 19 % du marché nantais (21 000 m2) concerne des constructions neuves en comptes propres (bureaux réalisés directement par l’utilisateur) et des clés en mains (réalisés par un promoteur ayant préalablement connaissance du preneur). La plus grande transaction de l’année (15 800 m2) a ainsi été réalisée clé en main pour le groupe Inter Mutuelles Assistance sur le site de la Chantrerie au Nord Est-ce l’agglomération nantaise.

 

Des logiques de marché intensément géographiques : attractivité de la centralité et du Nord-Ouest, regain du Nord-Est et faiblesse du Sud-Loire

La centralité métropolitaine, c’est-à-dire le centre de Nantes à l’intérieur des boulevards de ceinture du 19eme, Euronantes et l’Ile de Nantes, représente 38 % du marché (en surfaces transactées) en 2017. Cette répartition est stable depuis 4 ans.

En revanche, les évolutions sont plus contrastées en périphérie. La métropole nantaise compte une dizaine de zones d’activités économiques dédiées à l’accueil des entreprises du tertiaire, utilisatrices de bureaux. Elles sont cependant inégalement réparties sur le territoire, avec prédominance du nord de la Loire (95 % du marché en 2017). Les locaux sont toutefois de qualités très diverses selon les secteurs et les zones qui les composent.

Entre 2011 et 2013, le marché a connu une phase d’activité intense au Nord-Ouest de l’agglomération, notamment avec le développement du pôle ArMor. Le secteur Nord-Ouest est donc attractif, grâce notamment à une offre neuve importante et à la localisation attractive proche des axes routiers et desservie par les réseaux de transport publics structurants (à fréquence élevée). Le secteur Nord-Est, plus ancien, connait une reprise plus récente (depuis 2 ans) après plusieurs années de faibles niveaux de transaction et un lent renouvellement de son offre. En revanche, le marché au sud de la Loire peine à émerger. Seulement 12 % des surfaces transactées de bureaux de la périphérie ont eu lieu Sud-Loire au cours des 10 dernières années.

Une cartographie interactive des transactions de bureaux présente finement ces évolutions.
Cette carte présente les surfaces transactées du marché de l’immobilier tertiaire à Nantes Métropole, depuis 2007. Les transactions ont été localisées sur la carte, lorsque cela était possible, et présentent la surface transactée (en m2), l’état des bureaux (neuf ou seconde main) et la nature de la transaction (vente ou location).
Consulter la carte interactive

 
Des enjeux de programmation et de qualité de l’offre sur le territoire

A la fin de l’année 2017, 137 000 m2 de bureaux étaient disponibles sur le marché, à l’achat comme à la location, selon le Cabinet Arthur Loyd. Principalement composée de surfaces de seconde main (79 % du stock), cette offre immédiate est pour la deuxième année consécutive en diminution alors que son niveau avait constamment augmenté depuis 2011.

L’offre immédiate est assez faible en centralité (19,5 % du stock de la métropole nantaise). C’est un marché très recherché (38 % des transactions), pour sa localisation principalement et pour ses produits de bonne qualité (offre neuve sur Euronantes et l’Ile de Nantes).

38 % de l’offre immédiate est localisée au Nord-Ouest, majoritairement en état correct « d’usage » mais aussi 20 % de surfaces neuves. On constate notamment les premières rotations d’utilisateurs générant un stock d’offre sur la zone ArMor (structurée à partir de 2005).

Le Nord-est représente presque un tiers du stock mais sur des produits de seconde main de qualités plus diverses. Sur les 20 500 m2 de bureaux jugés « peu performants » (obsolètes) dans la métropole, plus de la moitié se situe au Nord-Est de la métropole nantaise.

Enfin, le stock au sud de la Loire est très faible (9,5 %) dans un marché qui peine à se structurer, faute d’offre.

L’année 2018 s’annonce prometteuse, les professionnels anticipent à nouveau plus de 110 000 m2 de surfaces transactées. Il semble toutefois qu’il existe une tension croissante entre la demande, notamment de surfaces neuves en centralité, et l’offre disponible qui se raréfie. Le développement d’une offre sur les rives de la Loire, sur la zone de Pirmil-les-Isles et dans le Bas-Chantenay pourra répondre en partie à cette demande à moyen terme.

Retrouvez les éléments d’analyse et de méthodologie sur le marché tertiaire dans la métropole nantaise en 2017
 

Sources et définitions :
Les données sur les transactions analysées dans cette étude sont issues de l’enquête annuelle auprès des professionnels de l’immobilier d’entreprise, réalisée par le Club Immobilier Nantes Atlantique (Cina), dans le cadre de l’Observatoire Nantais de l’Immobilier Tertiaire et d’Activités (ONITA).

L’Agence d’Urbanisme de la Région Nantaise (Auran) appuie ces travaux par la consolidation et le traitement des données et apporte une analyse, dans le cadre de son partenariat avec le Cina. Les données enregistrées par les professionnels de terrain sont ainsi complétées par un suivi du marché de la construction neuve (instruction des permis de construire) , d’une veille auprès des développeurs économiques et des aménageurs mandatés par la collectivité.

  • 111 850 m2

    de surfaces de bureaux transactées en 2017 à Nantes Métropole (comptes propres et clés en main inclus)

  • -0,9 %

    par rapport à 2016

  • 23

    transactions de plus de 1 000 m2

  • 38 %

    de surfaces de bureaux transactées en centralité métropolitaine

  • 95 %

    de surfaces transactées au nord de la Loire (Ile de Nantes incluse)

  • 137 000 m2

    de bureaux disponibles (offre immédiate) au 31/12/2017, soit -17 % par rapport à 2016

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