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Agence d'Urbanisme de la Région Nantaise

L’Agence d’urbanisme de la région nantaise (AURAN) produit des analyses, décrypte les tendances et actualise des données pour les collectivités. C’est un outil partenarial d’aide à la décision pour les élus et une ressource pour la compréhension et la mémoire des territoires.

Le marché de l’immobilier de bureaux à Nantes Métropole en 2016



Le marché nantais renoue avec les performances d’avant la crise, dans un contexte global d’embellie nationale

En 2016, le marché de l’immobilier de bureaux de la métropole nantaise franchit à nouveau le seuil des 100 000 m2 placés (112 870 m2) soit +7,2 % par rapport à 2015. Le marché nantais se place ainsi dans les 5 premiers marchés tertiaires en 2016, en surfaces transactées, derrière Paris, Lyon, Lille et Toulouse, et au coude à coude avec Aix-Marseille et Bordeaux.

La dynamique des comptes propres et clés en mains mis en chantier au cours de l’année contribue à cette performance (4 opérations en comptes propres et 2 clé en main de plus de 1 000 m2 qui représentent 20 620 m2 de surfaces de bureaux), bien que moins fortement qu’en 2015 (29 600m2). En revanche, la commercialisation repart à la hausse en 2016, avec un volume de transactions (92 250 m2) supérieur de 22% à 2015, et au dessus de la moyenne du marché depuis 2007 (86 130 m2).

243 transactions ont été recensées en 2016, soit 25 de plus qu’en 2015. Les transactions de moins de 200 m2 sont nombreuses mais ne représentent qu’un faible volume transacté (27 107 m2). 26 transactions de plus de 1 000 m2 (en tenant compte des comptes propres et clés en main) ont eu lieu en 2016, qui représentent 63 610 m2, soit 56 % des volumes transactés.

A la fin de l’année 2016, 165 000 m2 de bureaux disponibles sur le marché, à l’achat comme à la location, ont été recensés par le Cabinet Arthur Loyd. Principalement composée de surfaces de seconde main (75% du stock), cette offre immédiate est pour la première année en diminution alors que son niveau avait constamment augmenté depuis 2011.

Des enjeux de programmation et de qualité de l’offre sur le territoire
Enjeu d’articulation des temps entre le long terme de la programmation et le court terme des marchés, l’immobilier d’entreprise est un objet complexe à appréhender pour les acteurs publics et privés de l’aménagement.

Avec un marché tertiaire dynamique, alimenté par les projets urbains ambitieux que porte la métropole nantaise, le territoire dispose de nombreux atouts pour relever ces défis, avec une offre diversifiée et permanente de produits : neufs et de seconde main, de taille diverses, sur des fourchettes de prix pouvant s’adapter aux situations variées du tissu économique. Cette offre multiple doit donc être régulièrement alimentée par la production de surfaces neuves, à un rythme qui permet l’écoulement sur le marché sans créer de déséquilibre de sur-offre ou de sous-offre.

Cette diversité des produits n’exclut pas des exigences de qualité sur l’offre territoriale. Aussi, l’accompagnement de la mutation des sites tertiaires obsolescents, par de la réhabilitation et/ou par un changement de vocation du bâti ou des zones est un enjeu important pour les acteurs de l’immobilier et de l’aménagement. Les sites industriels ne sont pas les seuls à risquer de voir se développer des friches. Pour s’en prémunir et travailler à corriger ces défaillances de marché, des partenariats entre le public et le privé et des aménagements d’accessibilité peuvent être étudiés. Par ailleurs, les impératifs de qualité dans la conception des bâtiments de demain, liés aux problématiques de transition énergétique mais aussi aux changements d’usages rendent aujourd’hui incontournable la préoccupation sur l’efficacité, l’agilité et la réversibilité de l’immobilier d’entreprise de demain.

L’équilibre géographique de l’offre tertiaire sur le territoire est également un enjeu important, afin de proposer une offre lisible, garantie de réussite pour attirer investisseurs et entreprises, pouvant favoriser les externalités positives de réseaux entre les acteurs. Cet équilibre s’appuie sur le développement d’une image de marque en renforçant la polarité tertiaire de centralité, en accompagnant le développement de nouvelles polarités et en veillant à l’attractivité des polarités bien structurées en périphérie.

Pour retrouver plus de détails sur le marché tertiaire dans la métropole nantaise en 2016 consultez  la synthèse n°11 de l’Auran

Une cartographie interactive réactualisée en 2016
Cette carte présente les surfaces transactées du marché de l’immobilier tertiaire à Nantes Métropole, depuis 2007.
Les transactions ont été localisées sur la carte, lorsque cela était possible, et présentent la surface transactée (en m2), l’état des bureaux (neuf ou seconde main) et la nature de la transaction (vente ou location).

 

Sources :

Les données sur les transactions analysées dans cette étude sont issues de l’enquête annuelle auprès des professionnels de l’immobilier d’entreprise, réalisée par le Club Immobilier Nantes Atlantique (Cina), dans le cadre de l’Observatoire Nantais de l’Immobilier Tertiaire et d’Activités (ONITA). L’Agence d’Urbanisme de la Région Nantaise (Auran) appuie ces travaux par la consolidation et le traitement des données et apporte une analyse, dans le cadre de son partenariat avec le Cina. Les données recueillies auprès des professionnels de terrains sont ainsi complétées par un suivi du marché de la construction neuve, à l’aide de la base de données Sitadel (DREAL) et de la connaissance des développeurs économiques et des aménageurs mandatés par la collectivité. Les données du stock utilisées sont issues de l’évaluation effectuée par le cabinet Arthur Loyd, dans son étude parue en 2017.
 
 
Définitions :
 
La demande placée des bureaux
La demande placée des bureaux correspond à l’ensemble des locations ou ventes à l’occupant (par opposition aux ventes à investisseur) portant sur des locaux à usage de bureaux. Elle est exprimée en mètres carrés de surface de bail (surfaces utiles et quote part des parties communes) pour les locations et surface de plancher pour les ventes.
 
Transactions
Opérations effectuées sur le marché immobilier. Les transactions immobilières peuvent donc être des locations ou des ventes. Elles peuvent être réalisées par un professionnel (mandataire dûment habilité par une capacité professionnelle) ou entre particuliers (modalité néanmoins peu usitée sur le marché de l’immobilier d’entreprise).
La notion de transaction est élargie à trois types :
• La commercialisation de bureaux, c’est-à-dire les transactions effectuées entre les propriétaires et les preneurs de locaux via un professionnel mandaté.
• Les bureaux clés en main, soit les transactions réalisées alors que l’immeuble est encore un projet ou en cours de construction, mais dont la structure sera modifiée pour les besoins de la société utilisatrice.
• Les bureaux en compte propre, soit le projet entrepris et réalisé pour le propre compte de l’utilisateur. Dans ce dernier cas, il ne s’agit pas d’une transaction à proprement parlé sur le local puisque celui-ci est construit « en direct » par l’utilisateur. Néanmoins, il est admis d’intégrer les comptes propres dans l’analyse du marché, ceux-ci venant alimenter l’offre tertiaire neuve des territoires.
A noter que les opérations de construction neuve en compte propre ou clé en main sont comptabilisées à la date de démarrage du chantier, dès lors qu’ils ont été identifiés. Seule les opérations de plus de 1 000 m2 ont été comptabilisées. La demande placée des bureaux La demande placée des bureaux correspond à l’ensemble des locations ou ventes à l’occupant (par opposition aux ventes à investisseur) portant sur des locaux à usage de bureaux. Elle est exprimée en mètres carrés de surface de bail (surfaces utiles et quote part des parties communes) pour les locations et surface de plancher pour les ventes.
 
L’offre immédiate ou le stock de bureaux
L’offre immédiate correspond à l’ensemble des locaux vacants au dernier jour de l’année, proposés sur le marché, occupables immédiatement.
  • 112 870 m2

    de surfaces de bureaux transactées en 2016 à Nantes Métropole (comptes propres et clés en main inclus)

  • + 7,2 %

    de surfaces transactées par rapport à 2015

  • + 22 %

    de surfaces commercialisées (demande placée) par rapport à 2015

  • 26

    transactions de plus de 1 000 m2

  • 7

    comptes propres et clés en main de plus de 1 000 m2 recensés, représentant 20 620 m2 de bureaux

  • 165 000 m2

    de bureaux disponibles (offre immédiate) au 31/12/2016

     

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